Ein Vermieter kann den im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten nicht ohne Weiteres ändern. Er kann diesen ausnahmsweise nur dann ändern, wenn er hierfür einen gewichtigen Grund hat.
In dem entschiedenen Fall hatte ein Vermieter gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen geklagt. Der Mieter hatte jeweils beanstandet, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten tragen sollte. Das unter Anwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete Guthaben sowie die Rechtsanwaltskosten für die Rüge falscher Abrechnungen rechnete er sodann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen auf.
Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen. Der Mieter hatte zu Recht gerügt, dass die Vermieterin anders als zuvor noch der frühere Eigentümer bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hatte. Zwar durfte der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Verteilungsschlüssel selbst bestimmen. Mit der Wahl des Personenschlüssels für die erste Abrechnung war dieser jedoch – auch heute noch – bindend. Eine andere Verteilung ist damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.
Ausnahmsweise kann ein Vermieter jedoch einen anderen – angemessenen – Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist. Der – an sich nachvollziehbare – Vortrag des Vermieters, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, weil eben dieser Verteilungsschlüssel bei einer anderen Position ohne Erklärung, weshalb diese Probleme hier nicht bestünden, verwendet wurde. Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Mieter diese gegen verbleibende Ansprüche des Vermieters aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte.
